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| CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR UM IMÓVEL |
A casa própria é, para a grande maioria dos consumidores, o mais importante e talvez o mais caro negócio da vida inteira. É a realização de um sonho e, por isso, deve ser tratado com o cuidado e o carinho que merece.
Ao comprar um imóvel, é preciso tomar todos os cuidados necessários que a transação requer, devem-se levar em conta vários fatores que afetam a todos, como localização e infra-estrutura do local. Preço, formas de pagamento e condições do imóvel devem ser avaliados numa relação de custo e benefício, para que o consumidor não seja surpreendido com aumento de despesas, ou mesmo, se arrependa da aquisição.
Muitas vezes, os compradores de imóveis não têm o costume de verificar a documentação dos vendedores ou mesmo da construtora-incorporadora, quando for caso. Tenha em mente que “um imóvel é como um ser humano tem uma certidão de nascimento”. Neste documento, chamado de matrícula do imóvel (expedida pelos cartórios de registros imobiliários), há todo o histórico, incluindo os nomes dos proprietários anteriores – se for o caso – e todas as restrições do bem, ou seja, se está ou já foi penhorado, hipotecado, embargado, por exemplo, enfim, qualquer outro tipo de restrição que possa impedir a transação imobiliária pretendida.
Pelas razões acima, além de adotar algumas cautelas para a realização do sonho da casa própria, é conveniente também que seja assessorado por um corretor de imóveis devidamente credenciado pelo CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Acesse o Link “Corretor de Imóveis”) que pela sua formação, está habilitado a examinar a documentação pertinente. Caso, a transação não esteja sendo feita sob a intermediação de um corretor de imóveis devidamente habilitado, é conveniente que você procure um advogado para assisti-lo.
Veja abaixo, passo a passo, os cuidados necessários que você deve tomar para adquirir o imóvel tão desejado.
- Certidões pessoais do(s) vendedor(es)
Devem ser obtidas as seguintes certidões em nome do(s) vendedor(es), a saber:
- da Justiça Federal (Distribuidor do Fórum) - período de dez anos;
- de Ações Cíveis (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações da Fazenda Estadual (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações da Fazenda Municipal (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações de Família, em especial que certifiquem a capacidade Civil/Interdições/Curatelas (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações trabalhistas (Distribuidor do Fórum);
- do Cartório de Protestos - cinco anos;
- certidão conjunta de débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União.
- O que mostram as certidões
É pelo exame das certidões que você saberá se o vendedor pode mesmo vender o imóvel sem restrição. Se as certidões forem negativas, isto significa que o(s) vendedor(es) não tem nenhum impedimento para a venda.
Se elas forem positivas, ou seja, se apresentarem alguma restrição, alguma ação ajuizada, protesto de título, ou outros gravames, isso pode ou não ser impedimento para a venda. Dependerá do tipo de ocorrência. Por isso, se as certidões apresentarem restrições, devem ser examinadas por um corretor de imóveis habilitado, ou por um advogado de confiança. Ele dirá se o negócio poderá ou não ser feito.
- Certidão e outros comprovantes de quitação do imóvel
Cartório de registro de imóveis
Em relação ao imóvel, deve ser examinada a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente e a Certidão Vintenária e Negativa de Ônus Reais do Imóvel. Essa certidão deve ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel esteja registrado.
Certidão negativa do IPTU ou INCRA
Obtenha também a Certidão de Quitação Fiscal do imóvel - Certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Talonários do ano corrente e do anterior
Além do item anterior, solicite também os talonários quitados do ano em curso (o ano em que se está fazendo o negócio) e do ano imediatamente anterior, relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU (Prefeitura) ou ao Imposto Territorial Rural (Incra).
Despesas gerais
Peça comprovantes atuais e pagos das despesas com água, luz, esgoto e gás (se encanado).
Despesas de condomínio
Em casos de apartamentos em condomínio, solicite a declaração do síndico do prédio atestando que não há atrasos nas despesas condominiais, e uma cópia autenticada da ata de assembléia que elegeu o atual síndico.
- Construtoras e Incorporadoras
Muitos imóveis pertencem a construtoras e/ou incorporadoras. Cuidado: isso não garante que a compra não trará riscos. Você deve tirar ou exigir todas as mesmas certidões acima especificadas.
- Cuidado com ofertas enganosas
Cuidado com a publicidade enganosa. Nem sempre o anunciado em rádio, televisão e especialmente em jornais e folhetos condiz com a realidade.
Tenha o cuidado de conferir atentamente a metragem: área útil, área construída, área comum. Pergunte se a área da garagem foi considerada na matrícula e como. Veja se a área do terraço está incluída.
Nos imóveis já construídos e nos de terrenos confira os dados reais, tais como: metragem, área total, área útil, localização do apartamento, número de pavimentos, número de quartos, localização da garagem etc., como os dos anúncios, escritura ou compromisso de compra e venda.
Nos imóveis vendidos na planta e/ou em construção, confira a oferta dos anúncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Confira todos os componentes e características do imóvel, como, por exemplo, os descritos no item anterior.
- Vistoria
Antes de comprar o imóvel é preciso conhecê-lo, examinando-o para ver se ele atende às necessidades e expectativas de sua família. Não o adquira vistoriando-o só de dia, no horário marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condições da vizinhança à noite - barulhos, trânsito, feira livre etc. É importante conhecer a região para ver se ela oferece aquilo que sua família precisa, como escolas, farmácias, supermercados etc.
- Especialista
A compra de imóveis apresenta ainda uma série de peculiaridades. Por exemplo, a compra de imóvel por empreitada ou preço de custo ou feita pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou de pessoa jurídica, etc. Mais um motivo para a consulta ao especialista.
Em alguns casos deve ser consultado junto a órgãos públicos competentes, se não há projeto para desapropriação do local, por exemplo, se o imóvel está localizado numa rua importante ou perto de estrada ou área de manancial, etc.
Lembre-se de que cada situação comporta componentes próprios de avaliação que devem ser considerados. Esta orientação é apenas preliminar e genérica. As questões concretas e particulares devem ser levadas a um corretor de imóveis habilitado, ou a um advogado especialista, que devem intervir em contratos de compra e venda desse tipo.
Verifique também junto ao Procon se a construtora e/ou incorporadora vendedora têm reclamações, quantas e de que tipo.
- O compromisso de compra e venda
O contrato, ou compromisso de venda e compra, ou ainda denominado de instrumento particular de compromisso de venda e compra é um documento usual firmado entre as partes vendedor e comprador, antes da escritura.
Lembre-se:
- O contrato, ou compromisso de venda e compra deve ser redigida de forma clara e com caracteres legíveis.
- Leia atentamente o contrato, que deve especificar as obrigações e responsabilidades do vendedor ou da empresa construtora e/ou incorporadora – se for o caso.
- O contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e comprador, descrição e o valor total da venda e compra; valor do sinal e princípio de pagamento; forma de pagamento do saldo do preço; forma e local de pagamento; periodicidade de reajuste segundo a legislação em vigor e índice de reajuste;
- Penalidades no atraso de pagamento de parcelas,
- Existência de financiamento
- Todas as condições ajustadas com o vendedor, especialmente a data da escritura. - Verifique os casos e condições previstas para eventual rescisão
- A compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
- A escritura
Depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, de sua livre escolha. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura. A propriedade do imóvel é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Depois de assinada, o Cartório emite uma cópia da escritura que tem que ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis (no qual o imóvel adquirido está matriculado) para registro. Esse é um serviço que muitos escreventes de Cartório de Notas fazem, a pedido do comprador.
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| CUIDADOS NA HORA DE ALUGAR UM IMÓVEL |
- Pensando em alugar um imóvel? Observe alguns cuidados antes de fechar negócio.
Você deve estar sempre atento às condições de planejamento financeiro familiar, pois já sabe bem o quanto é importante analisar todas as condições antes de fechar qualquer negociação. Portanto, muito cuidado com o planejamento financeiro. Na hora de alugar um imóvel, o processo não poderia ser diferente: é preciso cautela e critério para chegar a uma boa decisão.
Na tentativa de economizar, alguns proprietários optam por alugar o imóvel sem a ajuda de um profissional especializado, ou seja, de um corretor de imóveis devidamente habilitado pelo CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Acesse o Link “O Corretor de Imóveis”) . Esta opção deve ser cuidadosamente ponderada: afinal, a chamada "negociação direta" pode acabar em muita dor de cabeça, tanto para o proprietário, quanto para o inquilino.
- Evitando problemas
Quem possui um imóvel e decide alugá-lo deve verificar antes de tudo, a capacidade financeira do inquilino de efetuar os pagamentos, bem como analisar o seu cadastro.
Portanto, você, na qualidade de locatário (denominação usada nos contratos de locação, que quer dizer inquilino) não se estranhe ou mesmo não se ofenda pelo fato de analisarem seu crédito, por meio de cópia de contracheque, carta de banco com saldo médio ou lhe solicitem garantias, tais como depósito caução, seguro, fiador ou outras formas de garantia, desde que previstas em lei. Pense a respeito, pois se o imóvel fosse seu, tomaria o mesmo cuidado – não é verdade?
Outra preocupação freqüente dos locatários são as exigências de garantias para fechar o contrato. Por lei, o locador ou a administradora só pode exigir um tipo de garantia, que deve estar especificada no contrato: seguro-fiança, aval de fiador, depósito em dinheiro ou caução. Jamais poderão exigir de você duas garantias. Portanto, cuidado.
A garantia mais usual hoje em dia, é o seguro-fiança em vez de um depósito de garantia ou fiador. O seguro-fiança é uma apólice feita em uma seguradora pelo inquilino. Caso fique inadimplente, o dono do imóvel tem garantido o recebimento dos aluguéis. O seguro pode ser contratado por 12 meses, com renovação automática, ou pelo prazo legal de contrato. Ao contrário do depósito de garantia, não há devolução do que foi pago para o inquilino ao final do contrato.
- Os cuidados na hora de alugar um imóvel
Você deve verificar as condições do imóvel e especificar aspectos importantes em contrato.
Imóveis bem localizados, conservados, com valores locatícios compatíveis com o mercado, área de lazer e vagas na garagem são muito procurados. As pessoas interessadas em alugar um imóvel, no entanto, devem ficar atentas e verificar algumas condições para garantir uma negociação segura.
No caso de imóveis comerciais, dentre outros aspectos, é importante verificar quais as atividades permitidas no local e se o imóvel possui auto de conclusão, documento este popularmente chamado de “habite-se”. Já em imóveis residenciais, itens como localização e normas internas de imóveis localizados em condomínios não podem ser esquecidos.
O interessado deve verificar, ainda, a parte física do imóvel, a fim de constatar se há condições de uso e habitabilidade do espaço pretendido. Nesse caso, antes de fechar o negócio, é importante a elaboração de um laudo de vistoria que contenha a descrição detalhada de toda a estrutura encontrada. Isso inclui a necessidade de contar com fotografias do local, para que não haja, posteriormente, cobranças indevidas de alguma das partes (locador e locatário) Não se esqueça que o laudo de vistoria deve fazer parte integrante e inseparável do contrato de locação.
Caso, voce resolver alugar um imóvel em condições ruins, poderá, mediante eventual acordo com o proprietário, ou com a administradora, abater o custo da reforma nas parcelas do aluguel.
É muito importante também que, no momento de fechar negócio, o interessado deve estar atento não só ao preço do aluguel. Os valores do condomínio e do IPTU também têm de ser considerados para que a soma dos gastos não ultrapasse o orçamento do inquilino.
Como inquilino, você deverá fazer uma visita de inspeção no imóvel, onde precisa observar atentamente todos os detalhes.
Você deverá assinar uma declaração de que todos os bens e móveis que estão no imóvel alugado estão em bom estado, assim como suas condições gerais. O ideal é anexar uma lista do que permanecerá no imóvel, fazendo portanto parte integrante e inseparável do contrato de locação.
- Contrato é a garantia de ambos
Da mesma forma que se torna necessário ter garantias da negociação, conforme anteriormente já discutimos, é importante que o contrato de locação inclua as obrigações, os direitos e as penalidades, em caso de não cumprimento das obrigações estipuladas, para ambas as partes.
Mesmo que você alugue o imóvel de um amigo ou parente, jamais descarte a existência do contrato. Evite qualquer acordo verbal, pois tal atitude poderá ser prejudicial para ambas as partes (locador e locatário)
Outra situação muito importante é a assinatura de um contrato de locação que contenha cláusulas dos direitos e deveres de cada uma das partes, entre outras informações, incluindo o preço, o prazo da locação, o índice de reajuste do aluguel e a periodicidade de reajuste.
Não se esqueça de observar bem os termos nos quais o aluguel será reajustado. Por mais que isto pareça óbvio, esta é uma condição que muitas pessoas se esquece e que acaba trazendo muita discussão, muitas vezes até judicial, sobretudo em épocas de alta da inflação.
Um caso comum de discussão entre as partes envolve a responsabilidade pela divisão das despesas do condomínio, por exemplo.
Apesar da lógica da divisão ser bastante simples, com o inquilino arcando pelos custos do dia-a-dia e o proprietário pelas despesas com infra-estrutura, a verdade é que são raros os casos em que não há divergências neste sentido. Por isso, com a ajuda de uma empresa de gestão de imóveis, este controle se torna mais simples.
- Outras dicas
Uma das preocupações do proprietário de um imóvel é o IPTU, pois este imposto segue vinculado ao nome dele, por não poder ser transferido para o nome do inquilino.
Com relação aos demais encargos é recomendável que se transfira todas as contas possíveis dos imóveis como, por exemplo, as contas de energia, gás e água, para o nome do inquilino. Além de organizar as contas, isso sinaliza seu comprometimento em relação ao contrato assumido.
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| CUIDADOS AO ALUGAR IMÓVEIS DE TEMPORADA |
Casa de praia e imóveis de campo são as opções mais requisitadas para aqueles que decidem pelo “aluguel de temporada”, pois na maioria das vezes, trata-se de uma alternativa mais acessível financeiramente.
É preciso muito cuidado na hora de fechar o negócio para não transformar o descanso em uma bela dor de cabeça. Você já deve ter ouvido falar em imóveis fantasmas divulgados em anúncios de jornal ou mesmo na internet. Pessoas oportunistas se aproveitam do momento e aplicam os denominados “golpes”, oferecendo imóveis que não existem ou em péssimo estado de uso, conservação e habitabilidade.
Para evitar esses tipos de aborrecimentos, é muito importante visitar o imóvel ou então conhecer alguém que já tenha alugado. “É muito comum anúncios tentadores que prometem casas lindas e magníficos apartamentos com vista para o mar, por exemplo, a preços baixos. Desconfie imediatamente e verifique se realmente esse imóvel existe e quais as reais condições de conservação”.
Todavia, esse cuidado é apenas o primeiro passo dentre outros necessários que você deve ficar atento. Existem vários fatores importantes que devem ser analisados para garantir tranqüilidade a você e sua família. Portanto, antes de fazer as malas, e se preparar para a viagem, siga as orientações abaixo.
- Visita ao imóvel – Fazer uma visita antes e conhecer pessoalmente o locador ou a administradora, é uma condição que pode parecer desgastante e cansativa, porém é certeza de não comprar aborrecimento futuro. Jamais alugue um imóvel somente por foto e não feche negócio por telefone ou internet. Caso contrário, recorra a indicações de pessoas que já alugaram determinado imóvel.
- Vistoria detalhada – Faça uma vistoria detalhada e relacione todos os itens, desde utensílios domésticos, aparelhos eletrônicos, móveis e eletrodomésticos. Verifique a quantidade e o estado de conservação de cada item. Verifique também os chuveiros, piscina, sauna e banheiras de hidromassagem, caso existam. Esse laudo de vistoria, devidamente assinado pelas partes locador e locatário, deverá se vincular ao contrato de locação, como peça integrante e inseparável.
- Pesquisa prévia do local – Certifique-se de que a região possui vias de fácil acesso, ruas pavimentadas e que ofereçam comércios e serviços de acordo com sua necessidade, como mercados, padaria, farmácia, entre outros tipos de comércio necessário ao bem estar de sua família. Por outro lado, determinados comércios e serviços podem atrapalhar e tirar sua tranquilidade durante as férias, como bares, feiras livres, oficinas e templos religiosos. Certifique-se também que a região não sofre com problemas de abastecimento de água na alta temporada e trânsito intenso.
- Contrato – Assine um contrato que contenha as seguintes informações: a qualificação completa do locador e do locatário, a estrutura do imóvel, o estado de conservação, os móveis e utensílio que permanecerão no imóvel, o valor, a forma de pagamento e a data de entrada e saída.
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| O CORRETOR DE IMÓVEIS |
(As informações relativas a este link foram extraídas do “site” do CRECI – SP (www.crecisp.gov.br) – Entre você também nesse site e atualize seus conhecimentos com relação ao mercado de imóveis.)
Corretor de imóveis: um profissional bem qualificado
- Perfil do corretor
Comprar, vender, alugar e permutar imóveis não são transações simples de serem realizadas. Apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato, por exemplo, pessoas que querem vender e outras que têm intenção de adquirir imóveis residenciais, comerciais ou mesmo rurais, a responsabilidade do corretor vai bem além do fato de mostrar ao cliente a propriedade na qual este estiver interessado.
Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o exercício da profissão, “compete ao corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.
Graças ao bom desempenho dos corretores de imóveis, muitas são as pessoas que já realizaram o sonho de aquisição da casa própria ou do seu estabelecimento comercial.
- Formação
Hoje reconhecida com o nome de Técnico em Transações Imobiliárias, a profissão de corretor de imóveis tem, na verdade, uma história bastante antiga. No seu princípio, aqui no Brasil, esses profissionais eram conhecidos como “agentes do comércio”. Em 1942, o Ministério do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como “corretores de imóveis”.
Em 1962, foi a vez de o Congresso Nacional reconhecer e regulamentar a profissão, por intermédio da Lei n° 4.116/62. Com o passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a necessidade de se criar um diploma legal. Favorecendo um patamar mais elitizado à categoria, novamente o Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior, promulgou a de n° 6.530/78, consolidando a profissão e concedendo a seus integrantes o título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Com o advento dos cursos de nível superior nas áreas das Ciências e Gestão de Negócios Imobiliários, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) admitiu também a inscrição nos CRECIs dos formandos que se diplomarem nessa graduação.
- Responsabilidade
O profissional que deseja desempenhar de forma competente suas funções necessita de conhecimentos envolvendo Direito Imobiliário, Matemática Financeira, Engenharia, Arquitetura, Topografia, Informática, dentre outras disciplinas. Se essas noções sempre auxiliaram o corretor a prestar boa assessoria a seus clientes nas intermediações imobiliárias, mais que necessárias se fazem atualmente, após a entrada em vigência do novo Código Civil, em janeiro de 2003.
De acordo com o art. 723 do Código, “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do que possa influir nos resultados da incumbência”.
- Atividades principais
A fim de bem desempenhar sua profissão, deve o corretor de imóveis adotar alguns procedimentos, dentre os quais:
- manter-se atualizado com relação ao perfil do mercado imobiliário;
- reunir informações detalhadas sobre aquisição, venda, locação, avaliação, preço, financiamentos etc.;
- firmar contrato relativo a sua prestação de serviço;
- combinar preço e condições da transação;
- examinar a documentação do imóvel, dando ciência a inquilinos e/ou compradores;
- agendar visitas ao imóvel, mostrando-o ao cliente;
- orientar todo cliente que queria investir em imóveis.
- Código de Ética
Em relação aos clientes, cumpre ao corretor de imóveis, dentre outros deveres:
- inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
- apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
- recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
- comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
- zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente.
É vedado ao corretor de acordo com a ética profissional, dentre outros atos considerados antiéticos, receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada pelo Plenário do CRECI, ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados. Ou, ainda, praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas, além de reter em suas mãos negócio quando não tiver probabilidade de realizá-lo.
Compete ao CRECI, sob cuja jurisdição se ache inscrito o corretor de imóveis, a apuração de faltas que o profissional vier a cometer contra o Código de Ética da profissão, aplicando as penalidades previstas pela legislação em vigor.
- Remuneração
A cobrança da corretagem imobiliária deve obedecer à Tabela aprovada pelo Plenário do CRECI, estando atualmente em vigor a que foi sancionada em 30 de novembro de 2002.
Deve o profissional receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
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